Nieuwe Box 3-regels & je vakantiewoning: wat moet je weten?

In juni 2024 deed de Hoge Raad een uitspraak die grote gevolgen heeft voor beleggers en particuliere eigenaren van vakantiewoningen. De manier waarop je belasting betaalt in box 3 gaat veranderen — en dat kan serieuze impact hebben op je rendement.

Wat is box 3 ook alweer?

Box 3 gaat over vermogensbelasting. Alles wat je bezit buiten je eigen woning – zoals spaargeld, aandelen en recreatief vastgoed – valt hieronder. Tot nu toe rekende de Belastingdienst met een fictief rendement: ze gingen ervan uit dat je elk jaar een bepaald percentage rendement maakt, ongeacht wat je écht verdient. Dat fictieve bedrag werd belast met ongeveer 30%.

Voor een vakantiewoning betekende dat:
WOZ-waarde x verondersteld rendement = belastbaar inkomen.

Wat is er veranderd?

De Hoge Raad heeft bepaald dat deze methode niet eerlijk is. Je moet belasting betalen over je werkelijke rendement, niet over een schatting.
Dat klinkt logisch, maar het brengt ook nieuwe regels met zich mee:

• Je wordt belast op het totaalrendement (huur + waardeontwikkeling).
• Aftrek van kosten (zoals onderhoud of afschrijving) mag niet.
• Ook waardestijging zonder verkoop telt als inkomen.
• Verlies mag je niet verrekenen.
• Alleen rente op schulden is nog aftrekbaar.

Wat is er veranderd?

De Hoge Raad heeft bepaald dat deze methode niet eerlijk is. Je moet belasting betalen over je werkelijke rendement, niet over een schatting.
Dat klinkt logisch, maar het brengt ook nieuwe regels met zich mee:

• Je wordt belast op het totaalrendement (huur + waardeontwikkeling).
• Aftrek van kosten (zoals onderhoud of afschrijving) mag niet.
• Ook waardestijging zonder verkoop telt als inkomen.
• Verlies mag je niet verrekenen.
• Alleen rente op schulden is nog aftrekbaar.

Wat betekent dit voor eigenaren van vakantiewoningen?

Heb je een vakantiewoning als belegging (of overweeg je die te kopen)? Dan kan deze wijziging zorgen voor een hogere belastingdruk, vooral als de waarde van je woning stijgt. En die kans is groot, gezien de marktontwikkelingen.

Wat gaat er gebeuren vanaf 2027?

De overheid werkt aan een nieuw box 3-stelsel op basis van werkelijk rendement. Verwacht wordt dat dit vanaf 1 januari 2027 ingaat. De exacte regels zijn nog in ontwikkeling, maar duidelijk is:

• Eigenaren van vakantiewoningen moeten straks echt proactief plannen.
• Zowel verhuur als waardegroei komt in beeld voor belastingheffing.

Wat kun je doen om je belasting te verlagen?

Gelukkig zijn er manieren om slim met deze veranderingen om te gaan. Dit zijn de drie belangrijkste strategieën:

1. Kopen met financiering

Door (deels) met een lening te kopen, kun je de betaalde rente aftrekken in box 3. Dat verlaagt je belastbare vermogen en dus je heffing. Let wel op: rente moet opwegen tegen belastingvoordeel.

2. Aankopen via een BV (box 2)

Via een BV wordt je vakantiewoning niet in box 3 belast. Je betaalt dan vennootschapsbelasting op winst, en pas belasting bij het uitkeren van dividend. Extra voordeel: kosten zoals onderhoud zijn aftrekbaar, en je kunt makkelijker herinvesteren.

3. Investeren in het buitenland

Een vakantiewoning in Spanje of Frankrijk? Door belastingverdragen betaal je vaak alleen belasting in het land waar het pand staat. Dit kan gunstig zijn, maar laat je altijd goed adviseren over lokale regels.

Wat nu?

Overweeg je een vakantiewoning aan te schaffen of heb je er al één?
Dan is nú het moment om je fiscale strategie te herzien.

Neem vrijblijvend contact met ons op, we kijken graag met je mee naar de slimste fiscale route voor jouw investering.